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Comment éviter les risques d’arnaques liés aux investissements en loi Malraux ?

loi malraux

Ce dispositif ancien incite à la rénovation du patrimoine en contrepartie de réductions fiscale. Il fait parfois l’objet d’arnaques…

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Résumé de l’article

La loi Malraux, créée en 1962, vise à préserver le patrimoine français en offrant des réductions d’impôt aux investisseurs rénovant des immeubles anciens situés dans des sites patrimoniaux remarquables. Les réductions d’impôt peuvent aller de 22% à 30% des coûts de rénovation, avec un plafond de 400 000 euros sur quatre ans. Pour en bénéficier, les travaux doivent être réalisés sur des biens spécifiques et loués nus pendant au moins neuf ans. Cependant, des arnaques existent, comme la disparition des entreprises chargées des rénovations ou la vente de biens nécessitant des travaux coûteux.

Comment fonctionne l’investissement en Malraux ?

Actuellement, de nombreux biens immobiliers en loi Malraux sont disponibles à la vente sous des conditions très alléchantes. En effet, la loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie de travaux de rénovation engagés sur des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable. Cependant, attention à l’arnaque ! Plusieurs investisseurs continuent de se faire avoir par des arnaqueurs sur fond d’investissement sur des biens en loi Malraux. Comment fonctionne le dispositif Malraux et quels sont les risques d’arnaque associés à cette solution de défiscalisation ?

Mise en place en 1962 par le ministre André Malraux, la loi Malraux est un programme de défiscalisation qui vise à préserver et à restaurer le patrimoine français à travers la modernisation des immeubles anciens situés dans les centres-villes historiques.

C’est un dispositif conçu pour les contribuables français ayant une fiscalité élevée, et désireux de préserver le caractère historique de certains quartiers en investissant dans de gros travaux de restauration.

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L’investisseur doit juste réaliser des dépenses pour la restauration d’un bien patrimonial. En contrepartie de cet investissement, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal. Il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette déduction fiscale peut aller de 22% à 30% du montant des travaux.

La réduction est imputable sur quatre années consécutives à partir de la date de délivrance du permis de construire. Le plafond de la réduction d’impôt est fixé à 400 000 euros, soit un plafond de 100 000 euros de réduction par an. Cela veut dire que si l’impôt dû est inférieur à la réduction d’impôt en Malraux, la défiscalisation peut se poursuivre sur les trois années suivantes. L’avantage, c’est qu’on est là hors du plafond des niches fiscales.

Les conditions pour bénéficier des avantages de la défiscalisation en Malraux

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux, le bien en Malraux doit être situé :

  • Sur un site patrimonial remarquable classé (SPR) ;
  • En zone de protection architecturale, urbaine ou paysagère ;
  • Dans un quartier ancien dégradé ;
  • Dans un quartier du nouveau programme de renouvellement urbain.

Les travaux de réhabilitation doivent également faire l’objet d’une déclaration préalable. Le plan des opérations doit être présenté à la mairie. De même, les dépenses déductibles sont bien spécifiées par la loi. Le contribuable devra mettre le logement en location nue à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans, et ce, dans les 12 mois suivant la fin des opérations. La revente de l’immeuble n’est donc possible qu’après la fin de ces neuf années.

Quels sont les risques d’arnaques liés au dispositif Malraux ?

En elle-même, la loi Malraux permet vraiment de bénéficier de réduction d’impôts. Cependant, vu ses avantages fiscaux, les arnaques basées sur le dispositif Malraux se multiplient. Par exemple, confiez les frais destinés aux dépenses de réhabilitation d’immeubles historiques à une entreprise. Elle peut disparaître ou déposer le bilan et ce sera tout. De plus, on bénéficie rarement d’une garantie de bonne fin pour les travaux.

Certains arnaqueurs peuvent aussi calculer votre réduction d’impôt avec un taux de 30% alors que pour certains quartiers, villes ou secteurs, le taux de réduction est de 22% et non de 30%. Dans certains cas, l’état de l’immeuble historique est la source de l’arnaque.

En effet, si leur prix d’achat est souvent alléchant, certains biens nécessitent de très gros travaux avec des coûts d’opération pouvant atteindre parfois 3 000 voire 4 000 euros au mètre carré. Aussi, dans une même zone, on observe parfois 10 à 20% de différence sur le coût des opérations sur des biens situés à 500 mètres l’un de l’autre.

Il faut aussi noter que certains immeubles historiques sont déjà tombés en ruine. Si vous faites des travaux sur un immeuble ne pouvant pas servir de logement en raison de son état, vous perdez l’avantage fiscal que le programme devrait vous offrir. Il faudra donc vérifier l’état des immeubles anciens en Malraux au lieu de se fier à des suppositions et à des promesses trompeuses de défiscalisation.

Cela dit, il est recommandé d’opter pour des immeubles anciens situés dans des villes comme Montpellier, La Rochelle ou Avignon par exemple. Le rendement en Malraux sera meilleur, car le foncier y est plus accessible qu’à Paris ou à Versailles par exemple. Pensez aussi à choisir des promoteurs qui proposent des assurances sur le prix global du travail et sur les dates de réalisation. 

Cas d’arnaque à l’investissement en Malraux

Plusieurs joueurs de la ligue 1 et 2 ont déjà été victimes d’arnaques sur fond d’investissement en défiscalisation basées sur la loi Malraux. En général, ils demandent la nullité de la vente des immeubles anciens qu’ils ont acquis. Mais quand on parle d’arnaque en Malraux, le cas de l’animateur et chroniqueur français, Benjamin Castaldi est sans contredit le plus médiatisé en ce moment.

En effet, Benjamin Castaldi a vécu une triste expérience avec la loi Malraux. Certains individus lui ont fait acheter « un immeuble tout pourri » en Corrèze, à Tulle. Ces arnaqueurs lui ont fait croire que c’était un très bel immeuble. Pensant qu’il ferait une grosse économie fiscale de toute façon, l’animateur de télé n’est pas allé voir l’immeuble.

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Malheureusement, il s’est retrouvé à dépenser entre 3 à 4 fois le prix du bien après les travaux et n’a pas pu bénéficier de l’économie fiscale prévue. L’immeuble qui lui aura finalement coûté 2 millions d’euros a été saisi et vendu aux enchères à 400 000 euros. Zéro économie, zéro gain. Un vrai cauchemar.

Benjamin Castaldi a aussi investi dans un château en loi Malraux. Selon ses dires, le château lui avait coûté entre 200 000 et 250 000 euros à l’achat. Malheureusement, il y avait une grosse mérule dans le château. C’était foutu. La « mérule a mangé le château » qui est tombé en ruine. De plus, il fallait réaliser des travaux sur le bien. Celui qui devait réaliser les travaux a disparu avec les sous. Voilà comment, on peut devenir victimes d’arnaques basées sur le dispositif Malraux.

Retrouvez nos alertes et conseils en matière d’investissement.

Nicolas Gaiardo

Nicolas Gaiardo

Nicolas est un journaliste engagé dans la lutte contre les escroqueries financières et passionné du monde de la finance. "Débusqueur" des dernières arnaques astucieuses dans des produits financiers dits atypiques, il se fait un point d'honneur à vous en faire profiter.

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