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Affaire Apollonia: l’une des plus grosses arnaques immobilières récente

affaire apollonia

Les origines de la société

L’affaire Apollonia est un scandale immobilier révélé en 2009, mettant en cause les pratiques non réglementaires de l’entreprise immobilière Apollonia. La qualité des personnes flouées (essentiellement des professions libérales : directeur d’établissement hospitalier, chercheur, chirurgiens, médecins, etc.) et l’escroquerie atteinte (environ 1 milliard d’euros) sont notamment à l’origine de l’ampleur de cette affaire. L’équipe Warning Trading revient sur les faits marquants de ce dossier !

Apollonia est une société fondée en 2006 par Viviane (esthéticienne) et son époux Moussa-Jean Badache, ancien commercial dans le sous-secteur de la chaussure de sport. Domiciliée à Aix-en-Provence, l’entreprise avait pour activité la commercialisation de biens immobiliers défiscalisés. Une affaire qu’elle a pratiquée de 1998 à 2009 en vendant plus de 7 500 appartements. Pour un personnel de 30 personnes, son chiffre d’affaires était de 36 millions d’euros en 2008.

L’activité professionnelle d’Apollonia était essentiellement fondée sur la commercialisation d’investissements locatifs sous le régime fiscal immobilier (nouvellement mis en place à l’époque) du LMP (Loueur en Meublé Professionnel). À l’instar de l’investissement locatif, les loyers payés par le locataire ne servaient qu’à rembourser la banque sur le papier. Et comme il s’agit d’un bien à but locatif professionnel, les acquéreurs bénéficient au passage d’un avantage fiscal conséquent. L’État remboursait alors le montant de la TVA au taux de 19,6 %. Un couple emprunteur qui achète un bien immobilier de 240 000 euros par exemple se voyait rembourser 40 000 euros.

La révélation du scandale

Au nombre des pratiques litigieuses, il s’est révélé la falsification des revenus des emprunteurs et une surévaluation des loyers des logements et de la valeur immobilière de 2 à 6 fois leur prix. Lorsque les loyers ne sont pas bloqués parfois par des syndics ou quand le logement ne trouve pas de locataire, les investisseurs particuliers se retrouvent alors dans l’impossibilité de payer les échéances des prêts immobiliers. Cela est surtout dû aux loyers faussement évalués.

Les patrimoines immobiliers s’élevaient jusqu’à 9 millions d’euros ! L’endettement de certains particuliers pouvait atteindre 400 % de leurs revenus et ceux-ci après qu’ils ont cessé de rembourser leurs crédits, se retrouvait alors poursuivi individuellement par les banques.

Lorsqu’ils sont perçus, les loyers sont automatiquement saisis par les établissements bancaires. Certains dans le cadre de décisions de justice voyaient même leurs biens saisis en garantie du prêt. D’autres, bien qu’ils soient déjà à la retraite, sont obligés de reprendre une activité professionnelle afin de rembourser les crédits contractés.

Pour régler leur litige avec les banques, il faut préciser qu’aucun investisseur n’a fait appel à la commission de surendettement !

Les dirigeants de l’entreprise Apollonia mis en examen

Le 8 avril 2008, suite à une plainte déposée par Maitre Jacques Gobert, avocat du collectif des victimes, les dirigeants d’Apollonia sont mis en examen pour escroquerie immobilière présumée. Jean Badache sera emprisonné à la prison des Baumettes pendant trois mois. Il sera ensuite relâché contre une caution de 5 millions d’euros.

C’est en 2009 que vont démarrer les premières mises en examen. Les interrogatoires judiciaires vont se poursuivre de 2011 à 2012 et en 2014. Les pratiques commerciales de la firme de gestion aixoise seront notamment mises en lumière : empilement des prêts immobiliers pour créer une situation de surendettement, surestimation des prix des logements (pour faire valider les dossiers auprès des banques), falsification des ressources et relevés de comptes des investisseurs, etc. Aussi, les offres de prêts sont directement envoyées à la société Apollonia, ce qui a notamment permis de masquer l’ampleur de l’endettement aux investisseurs.

Association des victimes d’Apollonia

Les investisseurs ici sont en général des professionnels du monde la santé (directeurs de clinique, médecins, etc.). Ceux-ci se sont rassemblés en association (association des victimes d’Apollonia) pour défendre leurs droits. L’association des victimes d’Apollonia comptait environ 400 adhérents.

Durant l’enquête, les avocats des parties civiles vont s’efforcer de révéler le rôle des différents intervenants à savoir :  les banques et les notaires. Des notaires sont alors mis en examen dans l’attente d’un jugement. Ce qui n’a pas été le cas avec les banques qui restent cependant entendues comme témoins assistés.

Par ailleurs, une procédure relative au viol de la loi Scrivener concerne directement les banques et constitue « le cœur de l’escroquerie de l’affaire Apollonia ». Celle-ci est en attente d’instruction et reste toujours active à ce jour. À noter que dans le volet judiciaire de l’affaire Apollonia, certains officiers ministériels sont toujours mis en examen actuellement pour faux en écritures publiques…

Une instruction et de nombreux procès, particulièrement en Provence, se sont déroulés devant des juridictions de l’ordre judiciaire et des cour d’appel civiles en France. Des notaires ont été inquiétées, de même que des sociétés bancaires. La Justice a été difficilement rendue.

Les victimes civiles en France ont patienté de longues années et jusqu’en appel pour que l’instruction et les procès soient menés à leur terme et que décision soit rendue. Les institutions bancaires ont tenté de nombreux de recours en justice pour faire durer la procédure. Mais le procès est tout de même parvenu à son terme en France, parfois jusque devant la cour de cassation, où l’on peut contester une décision de justice.

Retrouvez l’actualité judiciaire.

Nicolas Gaiardo

Nicolas Gaiardo

Nicolas est un journaliste engagé dans la lutte contre les escroqueries financières et passionné du monde de la finance. "Débusqueur" des dernières arnaques astucieuses dans des produits financiers dits atypiques, il se fait un point d'honneur à vous en faire profiter.

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